不動産売却のポイント

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不動産売却を成功させるために知っておきたい基礎知識

不動産売却を成功させるためには、売主様(お客様)ご自身が基本的な知識を身につける事が、成功する近道です。そのために、はじめに基礎的な情報を把握しておきましょう。川崎区(川崎駅・東門前駅・川崎大師駅周辺)周辺で不動産売却を手がけるアーベストが、不動産売却のポイントをご紹介します。

不動産売却成功のための3ステップ

不動産売却成功のための3ステップ

不動産売却を行う場合には、「物件情報の整理」「相場価格の把握」「不動産会社選び」の3つを基本のステップとして考えましょう。以下から、それぞれについて詳しくご紹介します。

STEP1.物件情報を整理する

査定時や内覧時には、整理された物件情報の提示がポイントです。基本情報として、まずは以下の項目をまとめましょう。

  • 不動産の所在地
  • 不動産の種類(更地、一戸建て、マンション、駐車場、賃貸アパートなど)
  • 不動産の現況(居住中、空き家、賃貸中など)
  • 不動産の面積(土地面積・建物面積、マンションの場合は専有面積)
  • 建物の築年数
  • 売却の予定時期
  • 不動産の名義人

上記に加え、最寄り駅・離船、駅までの距離、実際に住んだからこそ分かるメリット・デメリットなどをメモしておくのも大切です。些細なことでも構いませんので、箇条書きにして整理しておきましょう。

STEP2.相場価格を知る

査定の前や販売活動中には、不動産がある地域の市場相場を把握しておくのが大切です。たとえば査定前に、国土交通省が提供している地価調査データを見ておけば、おおよその査定価格が把握できます。不動産会社から定時された金額が適正かを測るのにも役立つでしょう。また、中古物件の売買シーズンは2〜3月です。この時期には売却価格が高くなる傾向あるといった情報を知っておくことも、取引を有利に進める上で重要です。

STEP3.不動産会社を選ぶ

当社はお客様を“運命共同体”と考え、ご相談を承っています。それくらい、不動産売却において不動産会社は重要な存在です。こちらでは、不動産会社選びのポイントをご紹介します。

売却への要望や希望をしっかりヒアリングする会社

売却への要望や希望をしっかりヒアリングする会社

一口に不動産売却と言っても、お客様の状況やご要望によって適切な対応は大きく異なります。「なぜ売却したいのか?」「高く売りたいのか、早く売りたいのか?」。こうした想いが共有されていなければ、満足のいく取引にはなりません。自社のプランばかりを押しつけるのではなく、お客様ありきの対応をしてくれる不動産会社を選びましょう。

お客様に分かりやすく、ていねいな説明をする会社

お客様に分かりやすく、ていねいな説明をする会社

不動産売却には専門用語などが数多く登場します。お客様がそれを知らないのは当たり前のこと。しかし、内容を把握しておかなければ、プランや契約に対する理解も深まりません。優良な不動産会社は、必ずお客様が納得するまでていねいかつ分かりやすい説明をしてくれます。そして、お客様がご納得するまでは、契約に進むようなことはありません。

販売活動に積極的で営業力のある会社

販売活動に積極的で営業力のある会社

チラシや新聞広告、インターネットの活用は、不動産売却における販売活動の基本です。それだけでなく、電話やポスティングといった営業を行っている不動産会社は、セールスに積極的だと言えるでしょう。仲介を依頼したらどのような販売プランを考えてくれるのかなどを質問し、不動産会社の営業力をチェックしてみてください。

不動産売却の基礎知識

売却の種類

不動産売却には大きく分けて「買取」と「仲介」の2つがあります。また、シチュエーションによっても対応は異なります。以下で、売却の種類を簡単に解説します。

当社買取

当社買取

不動産買取とも呼ばれます。特徴は、不動産会社が直接お客様から物件を買い取る点にあります。購入希望者様の募集などがないので、スピーディ-な売却が実現できます。そのほか、販売活動や交渉といった手間もなく、確実に売却が実現できるという点もメリットです。

仲介売却

仲介売却

不動産売却のなかでもっとも一般的な手法が仲介売却です。不動産会社が売主様(お客様)と買主様の間に立ち、販売活動や交渉、契約のサポートを行います。最大のメリットは価格です。じっくり時間をかけて条件に合った買主様を探すため、市場相場に近い売却価格を実現しやすい傾向にあります。

離婚・相続時の売却について

離婚・相続時の売却について

離婚や相続に関連する不動産売却は、それぞれの状況に合わせた対応が求められます。とくに離婚時には住宅ローンの残債の有無によって必要な手続き等が変わるため、慎重に進めましょう。また、相続に関しては不動産以外の部分にも気を遣う必要があります。

売却時にかかる費用・税金

不動産売却には収入だけでなく、諸経費や税金などの支出も存在します。資金計画を立てる際には、これらを盛り込んでおかなくてはなりません。なお、必要となる支出は売却方法や状況によって異なります。以下では、代表的な支出をまとめました。

印紙税

正式には、「経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金」と記されている印紙税。これは、売買契約書を作成した際に、その書面へ収入印紙を貼ることで納税が行えます。ちなみに、印紙税は契約書1枚ごとに課税となります。複数の不動産を売却する場合などは、1件につき1枚の収入印紙が必要になると覚えておきましょう。

なお、印紙税の税額は売買契約に記載されている売買価格ごとに異なります。具体的には、以下の表でご確認ください。

契約書の記載金額 印紙税額
50~100万円 500円
100~500万円 1,000円
500~1,000万円 5,000円
1,000~5,000万円 1万円
5,000万円~1億円 3万円
1~5億円 6万円
5~10億円 16万円
10~50億円 32万円
仲介手数料

不動産会社に仲介売却を依頼し、売買が成約に至った場合には、仲介業務の成功報酬として仲介手数料が発生します。不動産会社が請求するのは基本的にこの仲介手数料のみであり、そのほかの経費は例外を除いてかかりません。また、売買が成約しなかった場合には、仲介手数料は不要です。

仲介手数料は、売主様と不動産会社との間で自由に決定できます。ただし上限が決められており、その金額は「売買価格の3%+6万円」(簡易計算式)で求められます。なお、宅地建物取引業法で規定されているのは以下の金額です。

200万円以下の部分 5%
200万円~400万円以下の部分 4%
400万円超の部分 3%
司法書士費用

自宅を購入される際、多くの方は住宅ローンを利用されています。この際、その不動産には金融機関によって「抵当権」が設定され、住宅ローン完済後も手続きを行わない限りは抹消されません。

しかし、不動産売却を行うためには「抵当権」を事前に抹消する必要があります。この手続きは専門性が高いため、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。なお、抹消手続きの費用は1〜数万円(司法書士の場合)であり、登記の件数分必要です。

譲渡所得税

不動産を売却して得た金額が、不動産を取得した際の金額を上回る場合、その差額は所得として見なされます。不動産売却による所得には譲渡所得税がかかり、納税が必要です。なお、所得(利益)が出たかどうかを判断するためには、以下の計算式を使います。

「譲渡費-取得費-譲渡費用-特別控除」

  • 譲渡費:不動産の売却価格
  • 取得費:不動産の購入価格(建物部分には減価償却が適用)
  • 譲渡費用:不動産売却でかかった費用
  • 特別控除:不動産売却時に、譲渡所得から3,000万円まで控除ができる特例

不動産売却の注意点

不動産売却の注意点

不動産売却は、必ずしも満足のいく結果に終わらないケースがあります。この原因は主に、不動産会社による「高額査定」と「囲い込み」です。不動産会社選びの際には、十分注意しましょう。

高額査定が必ずしも正解ではない

誰であれ、自分の不動産が高く評価されればうれしいものです。しかし、不動産売却において大切なのは査定額ではなく売却額。いくら高い価値と査定されても、購入してくれる人がいなければ意味がありません。なかには、高額査定を提示して契約を取り付けた後、値下げを指示するような不動産会社もいます。不動産の売出価格を設定するのはお客様ご自身ではありますが、その際には確実に“売れる”価格がどのラインなのかを担当者とよく話し合いましょう。

売主様の利益を無視した囲い込みについて

非常に残念なことではありますが、一部の不動産会社のなかには“囲い込み”と呼ばれる手法で、自社の利益を最大化しようと考えるところがあります。囲い込みとは、仲介を受けた物件を他社に紹介せず、あくまでも自社の顧客から買主様を探す手法です。この場合、不動産会社には売主様と買主様、両方の仲介手数料が入ります。しかしこれは、売主様にとっては販売の機会が少なくなり、売却機会が延びる原因にもなる行為です。仲介を依頼した不動産会社が、REINSなどへの登録をしっかり行っているか、情報を独占していないかなどを確認しましょう。